【樓市智庫】 買樓收租抗通脹 中原地產住宅部總裁
陳永傑 19/8/2021
【買樓收租抗通脹】
中原地產住宅部總裁陳永傑
於疫情下,各國為了加快經濟復甦,加大量寬額度之餘,亦推出救市方案刺激經濟,如美國年初已推出1.9萬億美元刺激經濟方案,此等措施的副作用便是帶來了通脹。香港樓市於疫情下亦不跌反升,抗通脹這因素相信是支撐樓市的重要原因之一。
要知道買樓收租抗通脹是否划算,則須看物價升幅是否高於利息升幅。6月份香港消費物價指數按年升0.7%,但現時香港銀行存款利息是零,香港已是負利率0.7%。再看看按揭息率,若以H按 (銀行同業拆息掛鉤按揭產品),現時實質按揭利率約為1.38厘,一年前的實質按揭利率則約為1.64厘,現時按揭成本已較一年前減少近16%。
或許會有疑問,買樓收租成本除了是利息,還有差餉及管理費等支出也應該計算在內,讓筆者以一個實例向大家闡釋。筆者朋友於2005年以250萬元購入將軍澳一手兩房單位,當年承造7成按揭,月供約7000餘元,若將差餉及管理費計算入物業支出,每月大約9000元,與出租租金相若。朋友於日前將單位成功轉手,成交價880萬元,16年間升值2.5倍。朋友當年用了75萬元作該單位首期,然後將單位出租,16年來的租金收入已逾200萬元,足夠償還當年樓價70%的按揭貸款之餘,更可享受樓價2.5倍的升幅。當然,朋友能捕捉樓市低位入市,是他的眼光獨到,但筆者相信他當年也始料不及,16年前的高位是今天的低位。
過去十年按揭息率處於歷史低位是不爭事實,雖然美國聯儲局明言或會於2023年開始加息,但以美國經濟復甦步伐而言,筆者相信加息未至於太快太急,況且近期美國疫情再度反覆,恐怕經濟復甦受阻,加息更是遙遙無期。而香港處於長期缺乏土地供應的問題中,樓價仍是易升難跌。