樓市智庫 投資者增持物業 減持美債美元 5/1/2018 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
陳永傑 5/2/2018
本港以至全球樓市由2009年至今持續向好,是因為美國以至歐盟及日本都進行了多次量化寬鬆。投資者都對投資於美國等債券及美元投下不信任票,將資金轉投到限量供應的物業,引發全球樓價上升。
2008年發生的全球金融海嘯,觸發美國、歐盟及日本等地區連番展開量寬行動,大量印發債券及鈔票,導致資金泛濫,現金購買力大幅下降,也引致美國債價下跌及債息上升。投資者感到大量發行的債券及鈔票貶值,因此,四出尋求保本增值的投資工具。
無可否認,物業的流通性不及得債券,但由於物業建築在地球罕有的土地上面,建設需時,供應量終歸有限,不會像債券及鈔票等可以依靠印刷機大量印製。而且住宅等物業實用性比較高,更能解決人類居住問題,也有一定的租金回報率,因「限量發行」升值能力也挺高,比較會貶值債券及鈔票更具保本增值能力。所以,由2009年開始,全球有愈來愈多的資金流入物業市場,爭取更佳的投資回報。
雖然6年來美國聯邦儲備局表明在量寬之後會加息及縮表,但加息只是這兩年來加了5次0.25厘,原因是美國經濟一般再加上負債高企,經濟承受不起大幅度加息,最近數字經已升近69萬億美元。而縮表規模又細小,反映資金依然充裕,債券及鈔票保值力弱。
美國提出加息建議經已6年,並且加了5次息,世界各大城市樓市升勢依然,顯示今次加息衝擊有限,原因是息口成本仍然不高,市場承受得起。
此外,美國總統特朗普稅務改革計劃利弊暫難評估,但缺點會令美國赤字惡化,預計未來10年會使到赤字增加1.5-2萬億美元。特朗普亦有意加大基本建設投資,但美國早已債台高築,要大事發展基建的資金來源又是離不開發債印鈔,此舉不但加劇美國負債,又利淡美元,有機會促使更多投資者離棄美元美債,轉移投向樓市。筆者預期資金有可能會繼續投放到世界各大城市的物業市場,因為實物始終比較保值,又能對抗通脹。
展望2018年,美國在高負債環境之下,只會作出小幅度加息,對本港樓市衝擊不大。預期樓市升勢穩定,在明年春節時期,將會又再出現小陽局面,首季樓市升幅大約為3-5%,中原城市領先指數有機會見到173點歷史高位。